목차
1. 다주택자의 현실
안녕하세요, 베네픽입니다!
작년부터 올해까지 다주택자이신 분들 마음이 편한 날이 없으셨죠?
서울에 한 채, 경기도에 두 채. 의외로 다주택자이신 분들이 많으신 것 같더라구요!
제 주변에서도 정부 부동산대책 발표 이후,
“버텨야 하나, 팔아야 하나”, “뭐부터 팔아야 할까”, “증여를 해야 하나.”
고민하시는 분들이 많았어요.
그런데 이제는 다주택 양도세 중과 유예 시행일이 한달밖에 남지 않았습니다! 시간이 없어요.
그래서 여러분의 시간을 아껴드리기 위해,
부동산대책의 흐름, 다주택자 절세 꿀팁까지 하나로 정리해서 알려드립니다!
2. 현재까지 부동산대책 흐름
1차 — 6.27 대출 규제 (2025년 6월 27일)
2025년 6월 27일 금융위원회에서 수도권·규제지역 내 주택담보대출 최대 한도를
6억 원으로 제한하는 가계부채 관리 대책을 발표했습니다.
가계부채는 늘고, 집값은 너무 빨리 오르니까 대출을 제한한 거예요.
2차 — 9.7 공급 확대 대책 (2025년 9월 7일)
수도권 135만 가구 신규 착공, 4기 신도시 조성, 공공임대·민간협업 플랫폼 확대,
유휴부지 활용을 발표했습니다. 앞선 대출규제에 더해 강력한 공급 카드를 꺼냈어요.
3차 — 10.15 대책 (2025년 10월 15일)
가장 강력한 대책이었죠.
서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역을 토지거래허가구역, 조정대상지역,
투기과열지구로 동시 지정했습니다. 서울은 전역이 규제지역이 된 거예요.
경기 12개 지역은 다음과 같아요.
| 시·군 | 해당 구·동 |
| 과천시 | 전역 |
| 광명시 | 전역 |
| 성남시 | 분당구·수정구·중원구 |
| 수원시 | 영통구·장안구·팔달구 |
| 안양시 | 동안구 |
| 용인시 | 수지구 |
| 의왕시 | 전역 |
| 하남시 | 전역 |
⚠️ 토지거래허가구역? 부동산 매매 계약을 체결하려면 반드시 계약 전에 구청에서 허가를 먼저 받아야 해요. 허가 없이 계약하면 무효입니다. (효력 발생일인 2025년 10월 20일 이전 계약자는 허가·실거주 의무 X)
3차 대책에서 가장 체감되는 부분은, 집값 구간별로 주담대 한도가 달라졌다는 거예요.(무주택자 기준)
| 시가 | 주담대 한도 |
| 15억 원 이하 | 6억 원 ➔ 6억 원 (기존과 동일) |
| 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 6억 원 ➔ 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 6억 원 ➔ 2억 원 |
여기에 더해, 스트레스 DSR도 수도권·규제지역 주담대에 한해 기존 1.5%에서 3.0%로 상향됐습니다. 스트레스 DSR이란 금리가 올랐을 때를 가정해서 대출 여력을 더 보수적으로 계산하는 방식이에요. 결국 같은 소득이어도 빌릴 수 있는 돈이 줄어들게 되는 거죠.
3. 규제지역이 되면 뭐가 달라지나요?
이 글을 보시는 분들은 대부분 다주택자이신 분들일텐데요,
다주택자 기준으로 한 눈에 보기 쉽게 알려드릴게요!
| 항목 | 조정대상지역 | 투기과열지구 |
| 주담대 LTV | 0% | 동일 |
| 양도세 | 다주택 중과 + 장기보유특별공제 배제 | 동일 |
| 취득세 | 2주택 8%, 3주택 12% 중과 | 동일 |
| 재건축 | 조합원당 1주택만 공급 가능 | +조합원 지위양도 제한 |
| 전매제한 | 수도권 3년 | 동일 |
| 재당첨 제한 | 7년 | 10년 |
| 청약 | 1순위 자격 강화, 가점제 확대 | 동일 |
| 자금조달계획서 | 제출 의무 | +증빙자료까지 제출 |
| 15억 초과대출 | 제한 없음 | 대출한도 제한 |
여기서 헷갈리기 쉬운 부분이 바로 주담대 LTV 부분인데요!
앞서 규제지역에서 시가 15억 원을 초과하는 집에 대한 주담대 한도가 4억 원~2억 원까지 내려간다고 말씀드렸어요. 그런데 이 한도는 무주택자 기준입니다! 다주택자인 경우에는 LTV 0% 적용으로, 대출이 나오지 않는다는 점을 주의해야 해요!
4. 양도세 중과 유예 D-30, 지금 뭘 해야 할까?
그래서, 여러분이 다주택자라면? 부동산 대책 어려워서 무슨 말인지 모르겠다면?
이거 하나만 기억하세요.
조정대상지역 내 2년 이상 보유한 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하면
일반 누진세율만 적용되어 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
5월 9일 이후엔 어떻게 되냐고요?
2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p 중과세율이 더 붙습니다.
세금이 두세 배로 뛰는 거예요.
그런데 26년 4월 9일, 정부가 보완책을 발표했습니다.
다주택자가 아래 조건을 만족하는 경우, 양도세를 중과하지 않기로 했어요.
- 5월 9일까지 토지거래허가를 시·군·구청에 신청하는 경우
- 기존 조정대상지역(강남·서초·송파·용산구) 주택은 계약일로부터 4개월 내 양도
- 2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역 주택은 계약일로부터 6개월 내 양도
5월 9일까지 허가 신청을 하는 것이 중요해요!!
단, 시행령 개정 진행 중이니 정책브리핑 공식 발표(26.4.9.)에서 반드시 확인하세요!
5. 절세 꿀팁 : 다주택자, 최대한 손해 덜 보는 6가지 전략
⚠️ 아래 내용은 정보 제공 목적입니다. 개인마다 세금 구조가 다르므로 실제 결정 전에는 반드시 세무사와 개별 상담을 추천드려요.
① 5월 9일 전 분할 양도 — 연도 나눠서 팔면 세율이 낮아져요!
보유 기간이 긴 주택부터 양도하면 장기보유특별공제를 최대 30%까지 적용받을 수 있으며, 여러 채를 같은 해에 팔면 양도차익이 합산돼 누진세율 구간이 올라가니, 여러 과세연도에 걸쳐 나눠서 양도하면 세율을 낮출 수 있습니다.
예를 들어 경기 외곽 주택 두 채를 같은 해에 팔면 차익이 합산되어 높은 세율이 적용되지만, 한 해씩 나눠 팔면 누진세율 구간이 낮아져요. 5월 9일 전에 한 채만 처리하고 나머지는 내년 이후 계획을 세우는 것도 방법!
② 부담부 증여 — 단순 증여보다 유리할 수 있어요!
최근에는 단순 증여보다 채무를 함께 넘기는 ‘부담부 증여’가 떠오르고 있어요.
부담부 증여는 집에 걸린 전세보증금이나 담보대출을 수증자가 승계하는 조건으로 증여하는 방식이에요. 수증자(자녀 등)가 채무를 떠안는 만큼 증여재산 가액이 줄어 증여세가 낮아져요. 그렇지만, 증여 후 이월과세 기간(10년) 등 까다로운 요건이 있으므로, 반드시 세무사와 상담 후 나의 상황에 맞게 선택할 필요가 있습니다.
✅ 증여세 계산 : 홈택스 증여세 계산 서비스 또는 국세청 증여세 안내에서 확인할 수 있어요!
③ 10년 단위 분산 증여 — 지금부터 시작하면 늦지 않아요.
2026년 기준으로 성년 자녀에게는 10년마다 5천만 원, 미성년 자녀에게는 2천만 원까지 증여세 없이 자산을 이전할 수 있습니다. 한 번 지나간 시기는 소급, 합산이 안되니 하루라도 빨리 시작하기!
미성년 자녀가 있다면 지금 2천만 원 증여하고, 10년 후 성년이 됐을 때 5천만 원 추가 증여하면 총 7천만 원을 세금 없이 이전할 수 있어요. 단순해 보이지만 시작 시점이 빠를수록 유리한 구조입니다!
④ 종부세 절감 — 부부 공동명의 활용하기!
부부 공동명의로 주택을 보유하면 각각 6억 원씩 공제받아 합산 12억 원의 공제를 받을 수 있습니다. 장기 보유와 고령자 세액공제를 최대한 활용하면 세금 부담을 꽤 크게 줄일 수 있어요!
이렇게 단독 명의로 갖고 있는 주택을 공동명의로 바꾸면 종부세 과세 기준이 높아지지만, 공동명의로 전환할 때 증여세나 취득세가 발생할 수 있으니, 전환 비용과 세금 절감액을 꼭 비교해서 선택해야 합니다.
✅ 주택 공시가격 확인 : 부동산 공시가격 알리미
⑤ ‘똘똘한 한 채’로 압축 — 지방·외곽부터 정리하기
레버리지가 축소되고 보유세 부담이 증가하면서,
‘똘똘한 한 채’만 남기려는 현상이 가속화되고 있어요. 더불어 나머지 지역은 거래 절벽 리스크가 커지고 있죠.
수익이 적게 나는 지방 주택을 우선 정리하고, 수도권 핵심 자산으로 압축하는 ‘슬림화 전략’으로 많이들 갈아타고 있습니다.
실제로 지금 시장 상황을 보면,
올해 1월 1일 5만 7,001건이었던 서울 아파트 매매 물건은 7만 7,010건으로 35.1% 증가했고,
성동구(86.7%), 송파구(76.4%), 서초구(65.3%) 등 핵심지 매물 증가율이 높아요.
다주택자들이 이미 움직이고 있다는 거예요.
⑥ 부동산 흐름 타는 법 — 규제지역 밖을 보자!
현재 수도권 전역이 규제지역으로 묶여 있는데요, 그럼 어디가 남냐고요?
두 가지 관점에서 보시면 됩니다.
① 실거주 수요 있는 비규제 지역 : 인천 일부, 경기 외곽 중 규제지역 미지정 지역은 아직 대출 규제가 덜해요. 대신, 실거주 수요가 꾸준한 곳인지 꼭 확인하세요.
② 재정비 사업 속도 내는 곳 : 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)는 ‘노후계획도시 정비 특별법’이 본격 시행되면서 2025년 하반기부터 선도지구 지정 등 구체적인 정비 계획이 발표되고 있습니다. 재정비 사업 진행 속도가 빠른 단지는 중장기적으로 관심 가져볼 만해요.
단, 규제지역 내 추가 취득은 취득세 8~12%가 그대로 적용되니, 신규 취득보다는 기존 보유 자산 정비에 집중하는 게 현실적입니다.
6. 다주택자 양도세 중과 유예 관련 Q&A
여기까지 정부 부동산대책의 흐름, 다주택자 양도세, 절세 꿀팁에 대해 알려드렸는데요!
여기 다주택자 세금에 대해 자주 묻는 질문을 정리해 놓은 홈페이지가 있어요. 궁금하면 아래 클릭!
그 밖에도 관련 공식 홈페이지 알려드릴테니, 참고하시면 좋을 것 같아요!
- 📌 국토교통부 주택 정책 → molit.go.kr
- 📌 대한민국 정책브리핑 (공식 발표) → korea.kr
- 📌 부동산 거래관리시스템 (토허구역 조회) → rtms.molit.go.kr
- 📌 부동산 공시가격 알리미 → realtyprice.kr
- 📌 국세청 양도세·증여세 안내 → nts.go.kr
- 📌 홈택스 세금 계산 → hometax.go.kr
- 📌 정부24 보조금 조회 → gov.kr
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